近年、不動産投資で「サブリース」という言葉をよく耳にします。
「サブリースの家賃保証があるから空室の心配なし！」とか「不動産賃貸業の知識がなくても不動産投資ができる！」といったうたい文句が目を引きます。
一方、テレビのニュースでは、サブリース契約で一般投資家に被害が出たなどの報道もあり、サブリースとは一体何なのか気になるところです。
ここでは、サブリースの仕組みやメリット・デメリットを紹介しながら、何が問題となっているのか、どう回避すれば良いのかを説明します。
サブリースとは
サブリースには複雑な契約があり、しっかりとその仕組みを把握しておく必要です。
サブリースの仕組み
サブリースとは、賃貸マンションやアパートの不動産購入で、賃貸経営の全てを管理会社に任せ、手数料を引いた一定額の賃料を受け取る契約形態です。
サブリース会社は、マンションやアパートを一棟ごと一括借り上げして運用し、空室時の家賃も保証してくれるのが魅力です。サブリースと呼ばれる賃貸業務を行う会社は、入居者募集から家賃回収までの業務を請け負い、賃料の一部から手数料をとって利益とします。
一括借上システムで、空室がでてもその家賃を、サブリース会社が負担し、一定率で物件所有者に「家賃保証」をします。
賃貸物件のオーナーへの家賃保証
賃貸マンションやアパートのオーナーは、自身で入居者を募るなどの手間と時間が省け、手数料を払うことで安定した一定額の賃料を得ることができます。
物件所有者は、空室がでても「家賃保証」で賃料を得ることができ、物件購入時のローン返済の資金繰りが安定します。
入居者は物件所有者ではなく、サブリース会社と賃貸契約を結び、サブリース会社に家賃を払います。
サブリース会社は、空室時の家賃保証までするので、一般に、入居者から受け取った金額の約8割～9割を、オーナーに賃料として支払う契約になっています。
サブリース会社の仕事と報酬
サブリース会社は、賃貸のアパートやマンションを、物件所有者から建物まるごと借りて、入居希望者に部屋を転貸する仕事を請け負います。
賃貸物件のオーナーに代わり、入居者の募集・物件の管理・入居や退去の手続き・家賃の徴収をします。
サブリース会社により、契約は異なりますが、共有部分の管理・清掃、住民のクレーム対応もしてくれます。不動産投資をしたくてもノウハウのない人、時間や労力費やしたくない人には便利なサービスと言えます。
サブリース契約が増えた背景
一般投資家の賃貸物件への不動産投資の急増
近年、銀行預金の利息が低くなり、老後の資金のために不動産投資で資産運用をし、融資を受けて賃貸物件を購入する人が増えてきています。
初めての不動産投資で賃貸物件のオーナーとなった人は、賃貸経営の素人なので、入居者募集や家賃契約について学ばなければなりません。会社員などの本業のかたわら、賃貸業務をこなすことは、賃料の回収や退去時の原状回復、新たな入居者の募集など大変な作業です。
入居者対応にかかる時間や精神的負担を考えれば、賃貸業専門の会社に管理委託した方が良いという考えで、サブリース形態をとる人が増えています。
賃貸経営の空室・滞納リスク回避
賃貸経営では、入居者が見つからずに空室が続いたり、家賃が滞納されたりすることがありますが、「サブリース」では空室・滞納リスクが回避できます。
物件購入が決まった時点から契約すれば、入居者募集をすぐにかけてもらい、部屋が一室も埋まらず家賃収入上がらないといいう心配もありません。サブリース会社に運営を任せることで、賃貸経営の知識がなくても不動産投資でき、賃貸で発生する住民トラブルの対処も任せることができます。
「家賃保証」で安定した賃料を確保できるので、副業として賃貸不動産運用をしながら、新たな投資ビジネスにも集中できます。
サブリース契約のメリット
管理面では、サブリース会社に賃貸経営全体を委託できるため、家賃回収の経理や、退去時の原状回復などの手配・費用計算の作業から解放されます。税金面では、オーナーとサブリース会社との取引となるため、収支がシンプルになり、税理士に頼まなくても自分で簡単に確定申告ができます。
賃貸経営面では、滞納者への退去依頼の法手続が訴訟になった場合も、入居者の契約相手はサブリース会社なので、訴訟の当事者にならないですみます。
そのため、サブリースは、面倒な賃料回収や住民トラブル・空室リスクが回避でき、「楽に儲かる」と思われがちです。
サブリース経営のビジネス形態
現在、サブリース契約が問題視されていますが、サブリース契約自体が間違ったビジネス形態というわけではありません。
サブリースのマスターリース契約について、詳しく見てみましょう。
マスターリース契約とサブリース契約とは
「マスターリース契約」とは、アパート・マンションなどの賃貸物件所有者と、賃貸業を営むサブリース社が交わす「一括貸借契約」です。
いっぽう、その管理会社が賃貸した部屋を、一般の入居者に貸す際に結ぶ「転貸借契約」が「サブリース契約」にあたります。
メディアでは、一般に「家賃保証」のある「一括借り上げ」の転貸借契約（マスターリース）を、広義に「サブリース」呼んでいます。
マスターリース契約の種類
実は、物件所有者とサブリース会社が結ぶ「マスターリース契約」には、「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2種類があります。
「賃料固定型」は、空室などで実際の賃料の額が変動しても、支払われる賃料が固定されている契約で、「空室保証型」とも呼ばれています。
オーナー側から見た「賃料固定型」のメリットは、
・自分で入居者募集するなどの面倒な賃貸業務を外注できる
・毎月安定収入が得られるので、ローンの返済計画が立てやすい
オーナー側から見た「賃料固定型」のデメリットは、
・家賃の額がサブリース会社により決められるので値下げされることもある
・自由に賃料の値上げをして、利益を増やすことができない
などがあります。
「賃料固定型」はあらかじめ賃料が固定されているのに対し、「実績賃料連動型」では、実際に発生した賃料に、支払われる賃料を連動させる方法です。
オーナー側から見た「実績賃料連動型」のメリットは、
・家賃相場が上がれば賃料の増額が見込める
・一定の賃料は確保できる
オーナー側から見た「実績賃料連動型」のデメリットは、
・空室が増えた場合は家賃収入が減り、ローン返済に支障をきたす
・不況などの影響を受けやすい
などがあります。
外部委託契約の選択肢
実は、賃貸物件の管理委託契約では、サブリースの他にも外部委託契約の選択肢がいくつかあります。
費用対効果を考え、効率的に不動産経営をするために、自分ではできない部分だけを委託することが可能です。
管理委託
管理委託とは、賃料回収や住まいのトラブルなどの入居者管理の業務を、委託料を払って外部委託することです。
また、入金確認などの業務は自分でして、入居者募集や入居者との賃貸契約だけを委託するケースもあります。
滞納保証
滞納保証では、保証会社に保証料を支払い、入居者に家賃の滞納があった場合には、家賃を支払ってもらう保証契約です。
しかし、一般には、保証人をたてたくない入居者が、保証会社に保証を依頼し、入居者が保証契約を結んで保証料を負担していることが多いです。
空室保証
空室で収入が低下するのを防ぐために、一定の家賃収入を下回ったときに、保証会社に不足分を支払ってもらう保証制度です。
「家賃保証」のあるサブリース契約のように、空室時の収入減を保証してもらうことができます。
一般によく問題となっているのは、「賃料固定型」の「マスターリース契約」で、オーナー側は契約の委託内容や範囲を、よく理解しておくことが必要です。
サブリース会社のタイプ
サブリースでよく問題になるのは、健全な賃貸経営が行われていないケースで、これは、会社の専門分野からも来ています。
サブリース会社には、「建設会社/ハウスメーカー系」と「不動産会社系」の2つのタイプがあります。
建設会社/ハウスメーカー系サブリース会社
「建設会社/ハウスメーカー系」のサブリースでは、企業がデベロッパーとして都心の利便の良い土地を買い取り、賃貸用マンションやアパートを建設します。
一般投資家に販売する際に、賃貸営業の空室不安を解消するために、一定額の賃料を保証し、安心して不動産投資してもらおうというのが目的です。用地の買収から、時代のニーズにあった賃貸物件の建設まで、デザイン性や設備も含めて、投資家に提案します。
販売後は、企業の管理部門が連携して委託管理契約を結び、投資家の賃貸経営をサポートする仕組みで、主に、大手建設会社や住宅メーカーが行っています。
不動産会社系のサブリース会社
「不動産会社系」のサブリース会社は、賃貸業務を代行することで仲介手数料を得ることを主な目的としています。不動産会社は駅前などの目立つところに店舗を構え、物件を紹介することが業務であるため、賃貸営業のプロとしての力量を発揮します。
賃貸アパートやマンションのサブリースを依頼するオーナーは、手数料を支払っても、賃貸物件を一括管理してもらえるので、安定した収益が期待できます。
大手企業では、30年、35年の長期保証のサブリースを行っています。
サブリースの問題点とその背景事情
このようにサブリースは、不動産経営に詳しくない一般投資家には、必要不可欠なサービスですが、近年なぜサブリースが問題視されているのでしょうか。
30年家賃保証の契約書の盲点
サブリース会社の広告では、「30年間の長期保証」がうたい文句になっており、賃貸物件のオーナーにとっては、長期の家賃保証は魅力です。
しかし、実際には、契約書に「2年ごとに保証賃料を見直す」などの文言が入っていて、素人はこれを見落としがちです。
2年ごとの更新で家賃が下げられていっても、契約書に明記してあるため、オーナーは賃料減額に法的に対抗することができません。
また、「開始直後は入居者募集の広告費がかかるため、保証賃料の支払いを行わなくても良い」という「免責規定」のある契約書もあります。
国土交通省は、サブリース当事者間の紛争を未然に防ぐため、『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』の雛形を公開しています。
30年家賃保証が続かない理由
20年を経過して賃貸物件の建物や設備が古くなると、新築時に設定した家賃で入居者を確保することは難しくなります。
サブリース会社は、当初の保証額を維持できず、入居者減少や設備補修費の増加を理由に、保証金の減額請求してくることがあります。
オーナー側も、近隣に新しいマンションが増え空室率が高くなってくる現実に、最低利益確保のため、減額に同意せざるおえなくなります。
サブリース契約における敷金・礼金・更新料の考え方
賃貸借契約では、入居者は敷金・礼金・更新料を払います。
敷金は、入居者が退去する際に滞納があれば相殺したり、原状回復費に充当されたりしますが、それ以外は返金される性質のものです。
いっぽう、礼金や更新料は、入居者とサブリース会社の賃貸契約となるため、サブリース会社が受け取ります。
一般に、賃貸契約の当事者でないオーナーは、入居者の敷金を管理運用したり、礼金・更新料を利益として受け取ったりすることはできません。
サブリースの家賃設定
サブリース会社に賃貸管理委託すると委託料が発生し、オーナーの受け取る家賃は実質の約8割～9割で、賃料全額を受け取ることはできません。
自己経営ならば、家賃相場が上がれば賃料を上げることもできますが、サブリースの場合は、契約保証料を容易に値上げしてもらうことはできません。
入居審査もサブリース会社が行い、賃貸経営に関する経営方針に口を出せない他、どのような資金運用がされているのか把握しづらい点があります。
建物の老朽化に伴うサブリースの問題点
日頃の管理が行き届いていない物件は、建物の老朽化が進みやすく修理が必要ですが、大規模修繕費などの費用は、物件所有者が負担するものです。
設備の老朽化が進むと、取り替えやリフォームの費用がかかり、その負担額が、オーナーに支払われる保証額から引かれることもあります。
空室が増えると、サブリース会社は家賃や入居者審査のレベルを下げるため、モラルの低い入居者が増え、賃貸物件自体がスラム化するケースもあります。
サブリース会社の倒産
サブリース会社が倒産した場合、一般的に、入居者がサブリース会社と結んだ賃貸借契約は、物件所有者に引き継がれます。
そのため、建物のオーナーが、入居者の退去時に敷金を返還する義務を引き継ぎます。
サブリース会社が倒産して、敷金を流用していたために回収できない場合は、オーナーが敷金を返済しなければなりません。
サブリースのトラブルの事例
近年、問題となったサブリースのトラブル例について、何が問題だったのかを把握しておきましょう。
トラブルのケース1：レオパレス21の未払い家賃等請求事件
サブリース会社としてレオパレス21と契約していた物件所有者が、2017年に同社に対して集団訴訟を起こした『未払家賃等請求事件』があります。
レオパレス21は、賃貸の入居者が、備え付けの家具・家電が使えるのが売りです。
家具・家電のメンテナンス費は、『家具・家電総合メンテナンスサービス』として、オーナーに支払う家賃から差し引かれていました。
契約では、古くなった備え付け家具家電はレオパレス側が入れ替えることになっていたところ、実際には交換されていませんでした。
オーナー側は、不当なレンタル料を請求されていたとして、差し引かれてきた額を「未払い家賃」として、返還請求の訴訟を起こしました。
このように、サブリースでは、賃貸業務を委託している会社の運用状況が分からないまま、家賃から費用が引かれるリスクがあります。
参考元：https://www.zenchin.com/news/21100.php（全国賃貸住宅新聞）
トラブルのケース2：スマートデイズ社の経営破綻による倒産
シェアハウス『かぼちゃの馬車』を投資家に販売していた「スマートデイズ社」が、2018年に経営破綻し、サラリーマン投資家が被害を受けました。
一般投資家は、融資先にスルガ銀行をすすめられ、賃貸物件のオーナーになり、サブリース契約で家賃保証を得ながらローン返済する計画でした。
しかし、「スマートデイズ社」の経営が悪化し、スルガ銀行が融資をしなくなったため新規物件が売れなくなり、同社は家賃保証できなくなり破綻しました。
一般に投資家は、サブリース会社の経営状態が分からないまま、家賃保証を受けることを前提に、金融機関からの融資を受けています。
このように、サブリース会社が破綻すれば、ローン返済ができなくなり、投資家は多額の負債を抱えることになります。
参考資料： https://mofmof-investor.com/kabocha-suruga-matome-1380.html
サブリース契約の解除とトラブル対処方法
多くの賃貸物件のオーナーは、ローンを組んで不動産を購入しているため、賃料収入がローン返済の財源となります。
保証賃料が支払われない、または、大幅に減額される場合は、ローンの返済に支障をきたすため、サブリース会社との契約を解約しなければなりません。
契約時に、優良なサブリース会社かどうかを判断し、契約解除のトラブルにも備えておかなければなりません。
優良なサブリース会社の見分け方
サブリース会社が販売している賃貸物件で、金融機関からの審査が甘いにもかかわらず、多額の借り入れができる場合は要注意です。また、建設会社が販売する新築物件では、賃貸部門があっても業務レベルが低かったり、外部委託していて責任関係が曖昧だったりします。
建設業者が賃貸経営部門を持たず、建設費を確保するために、「空室リスクなし」「家賃保証」などの宣伝で投資家集めをしている場合は要注意です。
サブリース会社のネットの口コミ評価で、実際に解約した人が多い会社、転職者の多い会社は、企業として問題ある可能性があります。
契約時に、賃貸経営の実績や、企業の信頼性を調べ、契約内容をよく確認することが大切です。
サブリース会社との契約解除の注意点
サブリース契約の解除は法律で認められており、一般に契約書には、「解除を通知してから6ヶ月後に契約終了」などの解除項目が書かれています。
契約書に「途中解約は不可」と書かれている場合や、サブリース会社が解除に応じない場合は、弁護士に依頼するなどして「立ち退き交渉」が必要となります。
サブリース契約には、借りる側に有利になる「借地借家法」が適用されるため、物件所有者が解約するには正当な理由が必要になります。
サブリース会社によっては、解約の申し出に対して、多額の違約金を請求してくることも考えられます。
また、経営に問題のある会社では、敷金や大規模修繕費を他に流用するケースもあるため、トラブルの兆しが見えた時は早めの対応が必要です。
契約解除に伴う入居者情報の確保
サブリースは契約が解除・満了すれば、物件はオーナーに戻りますが、入居者情報を引き継いでいない場合、トラブルに巻き込まれることがあります。
サブリース会社の急な倒産で、身元不明者が家賃を滞納していると、賃料を回収することは難しくなります。
また、解除時に入居者に家賃振込先の変更を通知しますが、入居者情報がわからない場合は、もとの管理会社の口座に家賃が支払われてしまいます。
サブリース会社が倒産すると、入居者がサブリース会社と結んだ賃貸借契約は、敷金返還義務も含めて物件所有者に引き継がれます。
そのため、入居者情報の確保は、解約時に一番に着手すべき点で、契約時から入居者情報の公開を拒否する会社は要注意です。
まとめ
サブリースとは、不動産投資で、賃貸物件購入後の運用方法の中の、管理委託の中の一つの選択肢です。
投資家は、アパートやマンションの賃貸経営を、1棟ごと管理会社に委託することで、面倒な手続きや労力を使わず、安定収入が得られるのが魅力です。
しかし、実際の賃貸経営は難しく、保証賃料の見直しも多く、空室保証ができなくなって経営破綻する会社もでてきています。
サブリースの問題点は、オーナーが賃貸管理を完全に委託してしまうことで経営状態が分からず、サブリース会社の急な破綻で多額の負債を負うリスクです。サブリースのメリットだけを見ずに、デメリットも理解した上で、有効な不動産投資をすることが必要です。
経営の一部だけを委託するなどの、外部委託契約の選択肢も視野に入れて、自身でも経営参加できるような不動産投資が望ましいと考えられます。