空き家 無償譲渡でメリットやデメリットを紹介

ネットで仕事ができるようになり、在宅勤務で田舎暮らしを始める若者や、第二の人生を自然の中で過ごしたいと地方へ移住する中高年も増えてきました。

そんな中で今注目されているのが、過疎化が進む地域での、空き家の無償譲渡です。

その背景には、現在社会問題にもなっている全国の空き家の急増があり、2015年5月に「空家等対策特別措置法」が施行されました。規制の対象となる「特定空き家」は、放置すれば倒壊の危険があり、景観をそこね、衛生上有害で、周辺の生活環境悪化さすおそれのある空き家です

「特定空き家」に指定され改善勧告に対処しない場合は「居住用住宅の固定資産税優遇措置」が適用されず、更地所有者と同等の6倍程度の税金が課されます。

そのため、空き家を無償でもよいから譲渡したい人が増え、田舎暮らしを希望している人は、無償で住居を譲り受けることが可能になりました。
自治体では、無償譲渡したい人と、地方に移住したい人の需要と供給をマッチングする動きも出てきました。

今回は、空き家の無償譲渡の現状や、無償譲渡で、譲渡側と譲渡を受ける側に、それぞれどのようなメリットやデメリットがあるのか紹介します

空き家無償譲渡の現状と自治体の動き

親から受け継いだ不動産が空き家となり、自治体から「特定空き家」に指定された場合、空き家所有者には、どのような対処方法があるでしょうか。

政府の空き家対策や、自治体の無償譲渡支援について見てみましょう。

空き家急増の背景

近年、核家族化が進み、子供が実家を離れて都心の便利な集合住宅で暮らす傾向が強く、実家を相続しても空き家として放置するケースが増えてきました。

少子高齢化で、農家や地方都市では、農業や商売の後を継ぐ後継者がいなくなり、今後、空き家はさらに増えていくと予想されます。また、日本人は新築を好む傾向があり、住宅販売会社は次々と新築物件を売り出し、現在、住宅の過剰供給に陥っています。

都心部へ人口が集中し、首都圏での投資用賃貸物件の数が増えるいっぽう、地方都市の一軒家は、賃貸に出しても借り手が見つからないのが現状です。

政府の対応と「空き家バンク」制度

「空き家バンク」制度とは、「空き家活用」で他県からの移住を促進し、地域を活性化さすために、空き家情報を提供するシステムです。

各自治体の「空き家を賃貸・売却したい人」の物件情報を、「空き家バンク」へ登録して、「空き家を買いたい人」「譲り受けたい人」へ情報提供します。

全国の空き家情報が検索できる『空き家・空き地バンク』が、民間業者により運営されることになり、「空き家」の情報提供が行われています。

空き家を検索できるWEBサービス

・株式会社LIFULL

URL: https://www.homes.co.jp/akiyabank/

・アットホーム株式会社

URL: https://www.akiya-athome.jp/

自治体の無償譲渡の支援

地方産業が衰退傾向にあり、自治体は税収を上げるために、少しでも多くの人に地域に住んでもらいという思いがあります。

各自治体では相談窓口を作り「空き家を売りに出しても買手が見つからない」と困っている人を対象に、無償譲渡の支援が行われるようになりました。

「空き家」は深刻な社会問題となっているため、今後、新たな法令や助成金ができることもあり、自治体や国土交通省の動向に注目が集まります。

空き家を譲渡する側のメリットとデメリット

空き家を所有している人は、どのような問題を抱えていて、譲渡することでどんなメリットを得ることができるのでしょうか。

固定資産税を支払うデメリット

空き家を所有している一番のデメリットは、固定資産税の負担です。

空き家の持ち主は、その家に住んでいなくても、不動産を所有しているということだけで、固定資産税を収めなければなりません。

固定資産税は、土地のみを更地で所有していると税率が高いため、建物を残して住居としていることが多く、これが大きな社会問題に発展してきました。

維持管理する手間と費用

放置された空き家が犯罪の温床となったり、軒天の破れからハクビシンなどの有害な野生動物が住みついたりして、地域に害をもたらすことがあります。

また、漏電による出火が山林火災の原因になったり、地震によるブロック塀の倒壊や、突風によるトタン屋根の飛来で怪我人がでたりすることもあります。

事故が起きた場合は、所有者としての管理責任から逃れることはできません。

そのため、離れたところにある空き家を、定期的に訪れて点検したり、管理を委託したりする多くの費用がかかります。

空き家を相続することのデメリット

空き家を相続するデメリットですが、固定資産税や修理費を払って空き家を維持し、最終的に子供に相続した場合、相続された子供は「相続税」を納めなければなりません。

その後も親と同様に、空き家を維持するために、固定資産税を払い、維持管理費も支払っていかなければなりません。

無償でも譲渡したいと考える背景には、空き家を維持していくことの、負の資産という問題があります。

空き家を無償譲渡することのメリット

空き家を無償譲渡することのデメリットですが、空き家を無償譲渡することで、税金面では、住んでいない家に対して固定資産税を払わなければならない義務から解放されます。

また、道路に張り出した植木の刈り込みや雑草の除去、崩れかかった塀の修理、定期的な空気の入れ替えや室内の点検などの手間や費用もはぶけます。

空き家を壊して更地にする際には、古い住宅でアスベストなどの有害な建材が使われている場合は、高額な産業廃棄物の処理費用が発生します。

無償譲渡の場合は解体費が発生せず、物件をそのまま引き継いでもらえるため、壊れている部分を補修する義務もありません。新しい所有者が改装して、古民家を生かした店舗や民宿として利用してくれる場合は、実家がそのまま後世に残されていく喜びもあります。

空き家の譲渡を受ける側のメリット

空き家の譲渡を受ける側のメリットを紹介します。無償譲渡で家を手に入れることは、経済的な利点の他に、環境や精神面でも多くのメリットがあります。

賃貸生活から持ち家生活になるメリット

今まで賃貸住宅で暮らしてきた人にとっては、無償譲渡で家を手に入れることで、少なくとも毎月家賃を支払う生活から解放されます。

持ち家の人も、無償譲渡で得た家に引っ越して従来の家を売却し、住宅ローンを一括返済すれば、毎月のローン返済義務から解放されます。

さらに、地方では食費や生活費を抑えることができ、家計費を組み直し、新しい土地でビジネスを始めるなど、人生をリセットする良い機会となります。

地方でビジネスをするメリット

空き家の無償譲渡では、低予算で日本のローカルなスポットから世界に向けて情報発信し、ビジネスチャンスを掴む機会を提供してくれます。

IT系や情報産業の起業家の中には、税金の高い都心部に本社を構えるより、地方に会社を設立することにメリットを見出す人も増えてきています。

ネット通信と交通機関の発達で、情報と人の移動がさらに便利になる今日、固定費を抑えられる地方での起業は、新しいビジネスモデルといえます。

交通や通信の発達による距離の短縮

働き方が変わり、テレビ電話やネット通信によるビジネスが可能となり、働く人々も、首都圏の高くて狭い物件に住む必要性が徐々に薄れてきています。

リニア新幹線では、品川〜新大阪間が67分で結ばれる予定で、物理的な距離のためだけに、物価の高い都心部に執着する必要がなくなりつつあります。

生活や文化の面でも、流行はリアル店舗よりもネットで拡散される時代で、渋谷や新宿にいなければ流行に乗り遅れるというようなこともありません。

ヒートアイランドで住みにくくなる都心部

環境面では、東京はこの100年間で気温が約3℃上昇し、熱帯夜の日数は過去40年で2倍になっています。

都心部は、アスファルトやコンクリートで覆われているため、熱を取り込みやすく冷めにくい「ヒートアイランド現象」を引き起こしています。

ビルや車両で使われるエアコンから熱風が排気され、建物が密集する地域では風通しが悪く、夜になっても気温が下がりにくくなっています。

地球温暖化がこのまま進むのであれば、郊外の緑の多い清流の流れる地域に住み替えるのも、賢い選択と言えます。

新技術により快適になる地方での生活

近年では、ソーラパネルの設置で太陽光発電を利用したり、雨水を濾過して飲料水に浄化したりすることも可能になってきました。

ネットや物流の進歩で、生活必需品に関しては、店舗に買いに出かけなくても通販で購入でき、田舎暮らしの買い物の不自由さも軽減しています。

日本でもようやくリノベーションの概念が定着し、古い家屋の良さを残して、水回りや電気系統を刷新する改築工事も行いやすくなってきました。

地方での子育て環境の充実

地方は都心部より物価が安く、野菜や地場産業の産物が安く手に入り、育ち盛りの子育て家族にとっては、食費や生活費の削減になります。

また、ネットによる学習も発達してきているため、地方にいても質の高い教育を受けることもでき、自然の中でのびのびと子供を育てることができます。

若い世代を誘致するために、子育てや医療の支援をしている自治体もあり、若いカップルで地方への移住を考えている人も増えてきています。

田舎移住で第二の人生をスタート

近年では、早期退職のメリットを生かして早めに退社して、第二の人生をストレスフリーの田舎暮らしでスタートする夫婦も増えてきています。

老後の資金が不安になりますが、従来の家を不動産会社に賃貸で管理委託し、家賃収入を得ながら、地方でのんびりと暮らすのは魅力です。

家具作りや陶芸、登山や野菜作り、楽器の演奏や絵画など、今までできなかったことを実現するのに、十分な生活スペースを確保することができます。

空き家活用のビジネス

古民家を利用し、民宿やレストランを営業することもでき、無償譲渡の空き家を使ったビジネスのアイディアは数多くあります。

観光ビジネスでも、温泉や祭りなどの日本文化が海外で注目されるようになり、日本の片田舎での外国人観光客の数も伸びてきています。

空き家を物づくり工房にしたり、スポーツの合宿所やセミナーなどの会場にしたりなど、物づくりや情報発信の基地とすることも可能です。

空き家の譲渡を受ける側のデメリット

空き家の無償譲渡を受ける側には、家賃やローンから解放されるメリットがありますが、固定資産税などの税金を支払う義務が発生します。

また、生活するうえで予測できない問題も発生するため、物件所在地の地域性や将来性を考えて検討してゆくことが大切です。

固定資産税を納める必要がある

無償で譲り受けたとしても、物件の新しい所有者となれば、その不動産の固定資産税を納める義務が発生します。

固定資産税は、1月1日時点の不動産所有者に対して課税され、国の定める「公示地価」の約7割にあたる「固定資産税路線価」に基づき課税されます。

固定資産税の算出方式は、「課税標準額(評価額)」×1.4%(標準税率)です。

「固定資産税路線価」など、税金を計算する際の元となる「課税標準額」は、物件が所在する役所で調べることが可能です。

贈与税を納める必要がある

物件購入価格が0円であることは、他人から物をもらったことに該当し、贈与を受けたとして国に「贈与税」を納めなければなりません。

贈与税は、国の定める土地の「公示価格」に税率をかけて算出されますが、その人の所得額によって税率は異なってきます。

「累進課税」といって、贈与により得た額を年収に加算し、年収の総所得額に対して段階的に決められた税率に従って、課税額が算出されます。

贈与税や固定資産税は、都市計画の用途地域や地目に左右されるため、土地の評価額に合わせて、周辺地域の利用状態なども確認しておくと良いでしょう。

登録免許税が発生する

不動産の譲渡を受けた場合、物件を所有していることを第三者に対して法的に主張するために、登記簿謄本の名義を書き換える「所有権移登記」をします。

役所に行って名義を書き換え、新しい所有者として登記手続きをしますが、その際に土地と建物に対して、それぞれ登録免許税が発生します。

通常の不動産売買では、不動産販売会社が仲介して司法書士に委託しますが、直接譲渡を受ける場合は、登記手続きも自分でしなければなりません。

無償譲渡物件の問題点

空き家物件は、国が対策として打ち出した『全国版空き家・空き地バンク』などで、民間の事業者により販売努力が行われています。

無償譲渡される物件は、それでも売却できていない物件で、利便性や使用レベルにおいて、何らかの欠陥がある住宅といえます。

通常の売買で物件に問題がある場合は、瑕疵担保責任に基づいて損害賠償請求ができますが、無償譲渡の場合は隠れた欠陥があっても訴求できません。

リフォームや修理費の出費

空き家物件は、リフォームや修理費の出費がかかる事を想定しておかなくてはなりません。既に長期にわたり放置されているため、雨漏りによる屋根材の腐朽や、シロアリ被害による床下材の腐食もあり得ます。

外壁塗装などの表面的な補修工事は安くできますが、屋根の野地板や骨組みの垂木・天井材、内壁や床下の基部の補修には、かなりの費用がかかります。

最新家電が利用できるような住居環境を整えるには、電気の引き込みから配電まで、大掛かりなインフラ工事が必要となってきます。

地域の利便性の問題

田舎暮らしには、自然の中で暮らすメリットがありますが、無償譲渡される物件の中には、山奥に隔離されている地域の物件もあります。

地域財政の悪化で列車やバスの運行が取りやめになったり、災害時に崖崩れや地滑りで道路が封鎖されたりで、なかなか復旧できていない地域もあります。

どれだけネットで買い物ができるようになっても、インフラが脆弱ですぐに孤立してしまうような地域では、生活面での不安はぬぐいきれません。

物件選びの際には、所在地の利便性や首都圏へのアクセスも確認して、将来的にメリットのある立地条件の物件を選ぶことも大切です。

2軒目の住居にかかる税金

既にマイホームがあり、2軒目として無償譲渡で得た家を所有する場合は、固定資産税の「住宅用地特例」(最大で評価額の1/6減額)が受けられません。

少なくとも月1回以上帰る必要があり、生活拠点として必要な住宅であれば、セカンドハウスとして申請して、減税措置をとることは可能です。

しかし、別荘とみなされた場合は、減税措置の対象とならないほか、別荘が「都市計画区域内」にあれば、都市計画税(最高税率0.3%)も発生します。

また、住民票がない市町村に対しても、住民税の支払い義務が「均等割」で発生します。

まとめ

少子高齢化や、産業や人口の都心部への集中により、地方での空き家が急増して深刻な社会問題となり、「空家等対策特別措置法」が施行されました。「特定空き家」に指定されると、「居住用住宅の固定資産税の優遇措置」が適用されず、更地と同等の高い固定資産税を払わなければなりません。

空き家売却のため、全国の空き家情報を提供する『空き家・空き地バンク』ができ、自治体は、無償でも空き家を譲渡したい人をサポートしています。譲渡を受ける側では、家賃や住宅ローンから解放されるメリットの他に、贈与税や固定資産税の支払い義務が発生します。

しかし、地球温暖化や都心部の物価の高さを考えれば、子育て世代や早期退職者が地方で暮らすことには、数多くのメリットがあります。

地方自治体などから情報を集め、無償譲渡の空き家を利用することで、新しいビジネスチャンスを見出す人も増えてきています。

 

税の計算などは2020年4月時点の情報です。ご了承ください。

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