2020
02.18

賃貸の部屋を退去する時の原状回復と国のガイドラインとは?

家のいろいろ豆知識

賃貸のアパートやマンションを借りて、退去する時に高額の費用を請求される相談が、国民生活センターに多く寄せられています。

賃貸では、敷金やクリーニング代の費用の取り決めが不明瞭なことも多く、費用負担の問題が裁判に発展するケースもあります。

借主が部屋を去る時に、借りていた部屋を元のように戻すことを、不動産業界では「原状回復義務」と呼んでいます。

今回は、「原状回復義務」で、借主にどのような支払い義務が発生するのか、家主はどのような場合に費用を請求できるのかについて説明します。

原状回復義務とは

「原状回復」の考え方で、修理や補修に関して、借主にはどのような支払い義務が発生するのでしょうか。

賃貸住宅の原状回復とは何か、修理費をめぐる費用負担のトラブルについて見てみましょう。

賃貸住宅の原状回復義務とは?

賃貸住宅の「原状回復」とは、借手が賃貸物件を退去する際に、「部屋を賃借人が借りる前の、もとの状態(現状)に戻す」ことを言います。

「原状回復義務」とは、借りていた部屋を汚したり破損したりした部分を、もとの状態に戻す費用を、借主が支払う義務です。

「もとの状態に戻す」という定義が明確ではないため、過去には、微細な壁紙の汚れに対して、壁全面張り替えの費用を請求されることもありました。

賃貸借契約書に「賃借人は物件を原状回復すること」と記載されており、原状回復費用に相殺され、敷金がほとんど戻ってこないことが一般的でした。

修繕工事は貸主が依頼する業者により、相場以上の不当に高い工事費を追加請求されて、トラブルになるケースも多々ありました。

原状回復義務をめぐるトラブルの解消

不動産賃貸業の賃貸契約は、原則的に貸し手と借り手の合意に基づき行われる、自由な契約内容になっています。

そのため、退去時にどちらが部屋の原状回復費用を負担するかで、賃貸人と賃借人の間で、裁判になることが多くありました。

このようなトラブルを防ぐため、国土交通省は、過去の裁判の判例をもとに、平成10年に「原状回復義務に関するガイドライン」を作成しました。

ガイドラインでは、賃貸の「標準契約書」や、「原状回復の費用負担」を明確にし、平成23年の改訂では、さらに詳しい内容が定義されています。

近年では、過去の裁判の判例に基づき「原状回復義務」が解釈され、借主を保護する傾向が強くなっています。

原状回復義務のガイドラインと経年劣化

国の制定したガイドラインでは、「原状回復義務」はどのように定義されているのでしょうか。

「原状回復義務」と「経年劣化」、「善管注意義務」についての基本的な考え方を理解しておきましょう。

ガイドラインの「原状回復義務」の定義

一般住宅と同じように、賃貸の部屋も、年数が経つにつれて老朽化してゆく「経年劣化」の問題があります。

そこで、古くなったために壊れた部分は、原状回復義務の対象にはならないことが、ガイドラインに明記されるようになりました。

国のガイドライン」では、以下のように定義されています。

原状回復の義務とは、
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

引用元:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について(国土交通省)

つまり、賃借人が原状回復の義務を負う破損の範囲を、注意を欠いた、通常でない使い方によるものに限定しています。
普通でない使用で損耗(そんもう)したり、不注意に扱って毀損(きそん)した場合、傷つけたり壊したりした部分をもとに戻す義務としています。

「原状回復の義務」とは、わざと、または、不注意で、借りている部屋に損傷をもたらした時に、元の状態に戻す費用を借主が負担する義務になります。

ガイドラインの経年劣化と費用負担の考え方

ガイドラインでは、年月の経過で自然に消耗したものを「経年劣化」とみなし、原状回復する義務はないと明記しています。

そのため、賃借人に対して、部屋を借りた入居時の「最初のキレイな状態に戻す」ことまで求めていないと解釈しています。

壁紙は年月の経過で変色し、フローリングや畳は、普通の生活をしていても傷がついたりすり減ったりしてゆきます。

賃借人が、普通に生活していて起こる損傷や劣化は、経年劣化の範囲とみなされ、原状回復義務には含まれないという判断です。

「年月の経過で古くなったことによる、内装などの修理費用は家賃に含まれて、既に賃借人が費用負担していた」という考え方がとられています。

善管注意義務違反とは

「善管注意義務違反」とは、賃借人が管理者として注意していれば、当然起きなかった損傷に関しては、借主に費用負担の義務が発生するという考えです。

善管注意義務とは「賃借人の能力や社会的地位などから考えて、通常期待される注意をもって、目的物を保存しなければならない義務」を言います。

水漏れや結露を放置して壁紙がはがれ、雨漏りを報告せずに放置したことで床材が腐った場合は、賃貸者としての管理不行届きとみなされます。

例えば、台風の暴風雨で窓ガラスが割れて、室内が水浸しになった場合は、借主はその旨を報告して、貸主が迅速に修理できるようにする義務があります。

また、家の中で野球の素振りをして壁に穴を開けた場合は、自らの不注意による過失を申し出て、壁の修理費を払う必要があります。

しかし、修理の額は、内装の経過年数や入居年数を考慮し、貼り替えの最小単位、または、壁や床面の単位で、修理費を負担することとされています。

ハウスクリーニング費用とは

地域によって商習慣は異なりますが、部屋を借りる時に払う「敷金」は、退去時にクリーニング費用として「敷引き」されることがよくあります。

退去時のハウスクリーニング費用と敷金

民法第606条第1項では、

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う』としています。

ガイドラインでも、家主は賃料を得ている以上、借主に対して使用収益させる義務があり、貸主が修繕費やクリーニング費用を負担すべきとしています。

しかし、入居者が退去時に部屋を掃除して引き渡しても、貸主は専門業者にハウスクリーニングを依頼して、次の賃貸の準備をすることになります。

そのため、賃貸契約の特約で「ハウスクリーニング費用は借主(入居者)負担」と明記しているケースが多いのが現状です。

現在でも、退去する時に、敷金からハウスクリーニング(ルームクリーニング)費用が差し引かれる習慣は根強く残っています。

ハウスクリーニング費用の相場は、「1平米=約1,000円」、ワンルームで1万~3万円、3DKで5万~8万円ほどです。

ハウスクリーニング費用の特約の縛り

ハウスクリーニング費用をめぐるトラブルに関し、過去の裁判の判例では、貸主の特約が有効になる3つの条件を挙げています。

1)ひどい汚れで専門業者に依頼しなければならない必然性がある
2)契約書でハウスクリーニング費用の借主負担が明記されている
3)入居者がハウスクリーニング費用を負担することを了承している

つまり、部屋の汚れがひどく、費用を負担することが明記された契約書に、借主が署名捺印していれば、借主が費用負担することになります。

このように、退去時のリーニング費用は原則貸主負担ですが、特約があれば、借主が負担しなければならない可能性が高くなるのを認識しておきましょう。

契約時に特約に関して、「全額負担か半額負担か?」「清掃単価は平米あたりいくらか」などの、具体的な話をしておくのもおすすめです。

ハウスクリーニングの原状回復とグレードアップ

国土交通省の作成したガイドラインでは、家主が必要以上に修理修繕を行うことを「グレードアップ」として、「原状回復」と区別しています。

ガイドラインでは、内装の経年劣化で価値が下がっていく度合いを、ハウスクリーニング料金に反映して過剰な請求が起きないようにしています。

しかし、ここでも、ガイドラインよりも、貸主と借主とで交わした契約書の内容の方が優先されため注意が必要です。

たとえば、「退去時には〇〇万円のハウスクリーニング費用(補修費)を申し受ける」などの文言があれば、借手は支払いを拒否することはできません。

明らかに必要以上の金額を求められた場合は、仲介不動産業者に相談し、「グレードアップ」にあたると指摘して、仲裁に入ってもらいましょう。

原状回復義務の費用負担区分

原状回復のガイドラインでは、負担区分の条項があり、住宅の箇所によって賃借人と賃貸人の費用負担が明確に記されています。

畳・壁紙の張り替えなど、対象となりやすい箇所について、どのような費用負担があるのか確認しておきましょう。

畳の交換費用

畳は年数が経つと色あせ、普通に生活していても傷みやすい素材で、自然消耗として賃借人が費用を負担する原状回復に含まれないとされています。

しかし、ゴミを捨てずに放置し、食べ物を散乱してカビが生え、また、重たいマシンや器具を置いて床板を壊した場合は、賃借人の責任が問われます。

どのような使用をすれば、どのような損傷が起きるかについて、常識的な判断力を持ち、故意・不注意とみなされないよう気をつけなければなりません。

フローリングの修復費用

フローリングも畳と同様に、普通に生活しても傷が付いたり色あせたりするため、修復費用は一般的に貸主が負担することになります。

しかし、ペンキや薬剤による汚れ、雨水の吹き込みによるフローリングの劣化は、賃借人の管理不注意として原状回復費用を請求されることになります。

フローリングの全体張り替えが必要かどうかでは、床に非常に重い物を落として穴があき部分補修が困難な場合ですが、まれなケースと言えます。

壁紙の張り替え費用

壁紙(クロス)の貼り換えに関して、過去の判例では、入居後6年の通常の使用における汚れに関しては、賃借者は責任を問われないとされています。

壁紙は経年劣化で変色するため、長期間賃貸していると「減価償却」され、退去する時点での「現存する価値」に対する費用負担で良いことになります。

エアコンは日常生活に必要な設備であるため、設置のためのビス穴や壁紙の変色は、通常損耗の範囲とみなされ借手の責任にはなりません。

テレビや冷蔵庫の設置でできたクロスの黒ずみも、生活に必要な範囲内の使用とみなされます。

壁に貼ったポスターや額などの跡や、画鋲やピンによる穴なども、下地ボードの破損による張り替えが必要でないかぎり、通常の損耗範囲とみなされます。

喫煙やペットの飼育による汚れ

タバコの喫煙によりできたヤニで、簡単に除去できない変色や匂いが残る場合は、部屋全体のクリーニング費用や張り替え費用が賃借人負担となります。

ペットの飼育でできた傷・破損・汚れも、善管注意義務違反とみなされ、クリーニング費用や消毒費用が、原状回復費として請求されることがあります。

しかし、借地借家法では、賃貸契約の修繕義務に関する特約で、賃借人に「クロスの全面張り替え費用の負担」を求めることは無効とされています。

また、原状回復の費用負担は、「物件の経過年数」「賃貸の入居年数」を考慮して精算することとされています。

内装・設備の年数による残存価値

壁紙やフローリングなどの内装仕上げ材は、経過年数にともない減価償却され、原状回復にかかる借主の費用負担の割合は小さくなっていきます。

壁紙(クロス)、カーペット、クッションフロアなどの内装建材は、施工から6年をすぎると、最終残存価値は1円とみなされます。

フローリングの場合は、建物の耐用年数で価値を計算し、耐用年数が過ぎた場合は、最終残存価値を1円とみなします。

ちなみに、ふすまや障子の紙は消耗品とみなされ、賃借人が、経過年数により費用負担する対象には含まれません。

退去時の原状回復義務に関するトラブルを減らすには

退去時の原状回復義務に関するトラブルを減らすには、入居時に部屋の損耗の状態を、不動産仲介者と一緒に確認しておくことが重要です。

汚れや破損しているところがあれば写真を撮っておくか修理、清掃をお願いしましょう。

また、契約書の内容を確認し、「賃貸物件の損耗・毀損を復旧させる費用」に関して、賃貸者と合意の上で契約することが必要です。

また、損傷を放置して被害が拡大し、建物の価値に大きな損害が出てしまった場合は、賃借人としての管理責任が問われることを忘れてはいけません。

国のガイドラインは過去の判例に基づいて作成され、原状回復義務の参考になりますが、法的な絶対的な拘束力を持たないことを留意しておきましょう。

まとめ

賃貸住宅の原状回復は、賃借人が故意に傷をつけたり、通常の注意を払わずに壊したりしたものについて、部屋を借りる前の元の状態に戻す義務です。

今まで、原状回復費用として敷金が充当されて戻ってこなかったり、多額の修理費を請求されたりして、トラブルが多く発生してきました。

そのため、国土交通省によりガイドラインが作成され、現在では、賃借人の立場を保護する傾向にあります。

国のガイドラインでは、原状回復義務は、借りた当時の状態に戻すことではなく、年月の経過による汚れや損傷を、借り手の責任義務から除く

としています。

賃借人が通常の使用方法で使って壊れた部分は、経年変化による損耗とみなされ、その修繕費用は賃料に含まれるものとされます。

しかし、契約書の特約が優先される場合もあるため、賃貸契約書に署名するときは、必ず、原状回復義務に関する特約を確認するようにしましょう。