マンションを購入する時に気になるもののひとつが「マンションの耐用年数」が挙げられます。特に中古マンションを購入する場合などは、耐用年数と自分のライフプランがマッチするかということが、大きなポイントとなるでしょう。
そこで、マンションの耐用年数についてさまざまな角度から解説します。マンション購入を検討している人はぜひ参考にしてください。
マンションの耐用年数とは？
マンションの耐用年数については、一般的に３つの観点があり、どのポイントから見るかということで年数は異なります。この記事では、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションについてご紹介していきましょう。
ちなみに、RC造とは、鉄筋を組んだ型枠に流し込んだコンクリートで造られた建物のことです。耐久性・耐火性・耐震性・防音性に優れているのが特徴です。
１、法廷耐用年数は47年
税金計算上の耐用年数です。これは不動産の評価額を決めるために設けられた基準のことで、毎年減価償却をしていき建物の価値が0になるまでにかかる期間が47年ということです。
ちなみに木造の場合は22年です。
一般的な戸建てで30年以上住んでいる人がいるのと同じように、実際の居住可能な年数とは異なります。
しかし、銀行での担保価格算出などでこの耐用年数が使われることなどが、コンクリートは４７年程度しか持たないと勘違いを生み出す一因でしょう。
２、物理的耐用年数は117年
国土交通省の報告書によると鉄筋コンクリート造の物理的推定寿命は117年とされています。さらにメンテナンス次第では150年まで寿命を延ばすことができるとされています。日本では、鉄筋コンクリート造の建物が増え始めてから60先ほどしか経っていませんが、欧米では実際に100年以上になる鉄筋コンクリート造の建物が現在でも使われているものがあります。
参考元：国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf
３、マンションの資産価値が下がった場合
他の建物でもそうですが、建物の価値は新築のときが一番高く、そこから年々下がっていきます。
マンションは築30年までの間に価値が大幅に下がっていきます。
そのため築30年以上のマンションは、資産価値がほぼないということも考えれます。
まだ建物自体は問題ないのに、建物や配管などが古くなった、災害などで破損したなど物理的な理由から、また、洗濯機置き場がない、オートロックではないなどの生活スタイルとマッチしなくなったことなどが要因で耐用年数より短い数十年という築年数でも取り壊されることもあります。
マンションの平均寿命を定義するのは難しい
マンションの平均寿命を定義するのは非常に難しいのが現状です。
多くの場合、「劣化を修繕するより建て替えたほうがコスパがよい」と判断された場合に建て替えが検討されます。
日本もマンションが欧米よりも短い数十年という期間で寿命を迎えるのは、高度経済成長期に短期間で多くのマンションが建ったということにも一因があります。この時期にたてられたものには、コンクリートの品質が悪いもの、配管設備の修繕ができないものなどがありました。
このような理由により耐用年数より短い数十年という築年数でも取り壊されることもあります。
しかしながら、マンションの取り壊しにはさまざまな条件があり、実施されるのが難しいという側面もあります。そのため、平均寿命を出すのは難しく、それぞれのマンションによるところが大きいのです。
マンションの取り壊しや建て替えは難しい
マンションの取り壊しや建て替えには住民の決議が不可欠で、区分所有者の5分の4以上が必要になります。
特に老朽化による劣化が元での建て替えでは、住民の多くが高齢者というケースも多くあり、費用負担がネックで建て替えなどが行えない場合もあります。
建て替えで以前より大きなマンションを作り、新たに販売することで費用を賄うという方法もありますが、敷地面積の問題や販売価格の問題で実現できないこともあります。
長持ちするマンションを見極めるポイント
物理的耐用年数は100年以上あっても、構造や状態によってマンションの寿命は一律ではありません。せっかく購入するなら、長く快適に住まいたいもの。長持ちするマンションを見極めるためのポイントをご紹介します。
構造
同じ鉄筋コンクリート造でもコンクリートの厚さなどで強度は異なります。厚いものほど強度も高くなります。また、マンションでは鉄筋コンクリート造よりも強度が高い、「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」や反対に強度が弱い「鉄骨造（S造）」がありますのでチェックしておきましょう。
立地
地震や津波・洪水など災害が多い日本では、立地の確認が重要です。国土交通省や各自治体が出しているハザードマップなどを確認して、マンションがある土地のリスクを確認しておきましょう。
さらに、海に近い場所での塩害や高層物件では直射日光や風雨による外壁などの劣化にも注意が必要です。
築年数
60年代、70年代に建てられたものは配管設備の交換が非常に難しい造りになっているものが多いので注意が必要です。
配管の寿命は20～30年となっているので、取り替えられずに取り壊しとなるケースがあります。
耐震性については81年6月よりも前に建築されたものについては、現在の基準を満たしているかの確認が必要です。
管理状態
外壁塗装や配管クリーニングなどの定期的なメンテナンスがしっかりされているとマンションの寿命は長くなります。建物の状態はもちろん、修繕計画があるかや修繕費はしっかり積み立てられているかなどの管理体制もチェックするとよいでしょう。
安心R住宅制度
2018年よりスタートした制度で、国土交通用の耐震基準と品質基準を満たした中古住宅の広告などには、「安心R住宅」マークが表示されるようになりました。専門家による住宅診断（インスペクション）を受けたものなので、安心して購入することができます。また、費用が掛かってしまいますが自分で専門家に住宅診断を頼むことも可能です。
まとめ
マンションの物理的耐用年数は100年以上あるため、築50年以下の物件であればほとんどの場合生涯住み続けることは可能でしょう。欧米では100年以上たっても使われている建物もあり、また今後の技術の発達なども考えるとさらに長くなることも考えられます。
快適に長く住むためには、一般的な耐用年数そのものよりも個々のマンションが適切な状態で管理されているか、長持ちする条件が揃っているかなどをしっかり確認して購入することが大切です。