家を探すときには、まずは立地や価格、間取りなどをチェックしますよね。これらに加えてぜひチェックしたいのは「心理的瑕疵物件」「事故物件」かということ。「訳アリ物件・いわく付き物件」とも呼ばれる心理的瑕疵物件は、気にならない人もいますが、気になる人にとっては大問題です。
家は簡単に住み替えることができません。住んだ後に後悔しないためにも家探しを始めるまえに心理的瑕疵物件について理解しましょう。
心理的瑕疵物件って何？
心理的瑕疵物件とは、いわゆる「事故物件」や「いわく付き物件」「訳あり物件」などのことで、心理的な欠陥がある物件です。心理的な欠陥とは、過去にその住宅で自殺があった、住宅の近くに嫌悪施設があるなどが挙げられます。つまり、家の買主や借主が「事前にそのことを把握していたら契約しなかった」という要因を持っている物件です。
ただし、心理的瑕疵物件はリフォームや清掃が済んでいるので土地や建物自体には問題はありません。そのため、買主や借主が気にしなければ、ほとんどの場合普通に生活できます。事故などを連想させるものがない場合は、安いメリットを生かしてあえてこういった物件を選ぶという人もいます。
心理的瑕疵物件に該当するのはどんな場合？
法律的な問題や建物や設備に瑕疵がある場合と異なり、明確な基準はありませんが、次のようなものが心理的瑕疵物件として扱われます。
・その物件で自殺や殺人があった
・その物件で事件や事故による死亡があった
・その物件で自然死や孤独死があり、遺体が腐敗していた
・物件の周辺で大きな事件・事故・火事などがあった
・物件周辺に嫌悪施設がある
・物件周辺に暴力団の事務所などがある
自宅やその周辺で自殺したり殺されていたりと悲しい亡くなり方をしている人がいるのは、なんとなく気持ちのよいものではありませんよね。また、廃棄物処理場などや工場などの嫌悪施設が近くにあると、何となく健康被害が気になってしまう人もいるでしょう。あくまで買主や借主が「欠陥・欠点と感じるかどうか」という点が重要です。
心理的瑕疵物件の線引きは難しい
近年は孤独死が増えてきていて社会問題にもなっています。特に、自然死や孤独死の場合は、判断が分かれることも多いようです。前述の遺体が腐敗したケースは心理的瑕疵と認められるケースも多くありますが、その程度や発見までの期間などに明確な決まりや指針はありません。
さらに、発生後の経過年数や距離についても同様です。直近１～２年の間に起こったのであれば告知されますが、不動産会社などの独自の判断で発生後〇〇年以降は通常の物件として扱っているというのが現状です。
マンションなどの集合住宅では該当の部屋に加えて、その両隣と上下の部屋は心理的瑕疵の対象になりますが、それ以外は通常の物件として扱われています。しかし、心理的瑕疵を感じる距離感は人それぞれですので、扱いが難しいのが現状です。
また、物件周辺の嫌悪施設は一般的に騒音・悪臭・大気汚染・土壌汚染などの環境悪化を誘発する施設を指します。さらには、子どもの遊ぶ声や通学時のいたずらなどを懸念して、小中学校なども嫌悪施設とされています。このように買主や借主の考え方によっては、様々なものが対象となりえます。
このような事情から心理的瑕疵物件を正確に把握することは難しいでしょう。
心理的瑕疵は告知する義務がある
老朽化や故障などの物理的な瑕疵は、内覧のときにある程度把握できます。しかし、心理的瑕疵は見ただけでは分かりません。そのため、売主や貸主には、心理的瑕疵を重要事項として契約時に告知する義務があります。口頭での説明はもちろん書面の添付も義務付けられています。
しかし、この告知については明確なガイドラインはなく、ルールは曖昧です。心理的瑕疵は買主や借主それぞれの考え方によるものです。そのため、買主や借主と不動産会社の「瑕疵」となるかどうかの判断が分かれてしまいます。そのため、過去に心理的瑕疵があっても告知されないことが考えられるのです。
また、告知に義務については事件性や不動産会社の認識によりケースバイケースとなっているのが現状です。一般的には、「事故後２人目の買主・借主」や「事故後５～１０年経っている場合」は告知しないことが多いようです。
心理的瑕疵物件、事故物件を見分けるチェックポイント
心理的瑕疵物件という言葉は普段あまり耳にしないと思いますが、意外と身近にあり、基準が曖昧なこともあり、そのすべてが告知されているとは言えないのが現状です。事故物件や嫌悪施設が気になる方はぜひチェックポイントを参考に家を選んでください。特に家を購入する場合は必ずチェックしておくことが大切です。
不動産会社に告知内容を確認する
告知義務がある物件の場合は、「事故物件」「告知義務」「告知事項」などのキーワードが物件広告に記載されています。まずは、不動産会社に告知内容を確認しましょう。問い合わせをすることで、物件の現状が分かるだけでなく、対応の仕方で不動産会社の善し悪しが分かるでしょう。
事故物件は周辺の相場よりも安い
周辺の似たような物件と比べてもかなり安い場合は、心理的瑕疵物件の可能性があります。事故物件、心理的瑕疵物件の場合は２割以上安くなるといわれています。間取りや築年数など他の理由もありますが、そうでない場合は安さの理由を確認しましょう。
インターネットで調べる
物件の名前や住所をインターネットなどで検索してみるのも有効です。また、最近では事故物件の情報を公開しているサイトやアプリもあります。そこで物件を調べれば、心理的瑕疵物件かどうかを知ることができます。
物件の近くの不動産会社を選ぶ
最も確実なのは、不動産会社に直接聞くことです。特に物件周辺で長く営業している不動産会社であれば周辺事情に詳しく、心理的瑕疵に当たることがあれば多くの場合知っているでしょう。物件広告に記載されていなくても、「事故物件、心理的瑕疵にあたりますか？」「事故物件、心理的瑕疵ではないですよね？」と質問や確認をしましょう。
不動産会社には「知りうる限りの情報は告知しなくてはならない」義務があり、万が一、知っていて隠していた場合は違反になってしまうので、何かあれば教えてくれるでしょう。また、周辺の飲食店などで聞くのも有効です。
知らずに事故物件・心理的瑕疵物件に住んでしまったら？
心理的瑕疵の告知を受けられず、知らずに住んでしまった後に場合はどうすればよいのでしょう。この場合は、不動産会社などと瑕疵担保責任を負い、契約解除や損害賠償が認められます。
ただし、自殺や死亡事故などを隠していた場合は認められることが多いのですが、そうでない場合は判定が難しい場合もあります。
マイナスのイメージがある心理的瑕疵物件ですが、相場よりも安く住めるといったメリットもあります。また、誰かが亡くなってしまったケースだけでなく、近くの施設のせいでストレス、嫌悪感を感じる…など状況は様々です。例えば、小中学校の近くなどは好条件ですが、人によっては悪条件と感じる人もいます。まずは、自分にとってのネックとなるポイントは何か、ということをしっかりと整理しておきましょう。
自分が気になるポイントを把握しておけば、事前に確認しておくことができるので、入居後に後悔する可能性もぐっと減るでしょう。
そういったことをきちんと把握することで、自分にとってよい物件に巡り合える可能性が広がります。自宅で気持ちよく生活するためにも、しっかりと調べてから決めましょう。